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Sanierungsgebiet Innenstadt - Wichtige Informationen für Eigentümer/innen

Die Festlegung eines Sanierungsgebietes hat für die Eigentümerinnen und Eigentümer Auswirkungen. Wie diese Auswirkungen aussehen, können Sie im folgenden Text und in den hinterlegten PowerPointPräsentationen (pdf-Datei)erfahren:

Eintragung eines Sanierungsvermerks

Mit der Ausweisung eines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes wird durch das Grundbuchamt ein Sanierungsvermerk in die Grundbücher der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke eingetragen. Dies bedeutet, dass ohne die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 145 BauGB Eintragungen im Grundbuch nicht vorgenommen werden können bzw. abgeschlossene Rechtsgeschäfte nicht wirksam werden sowie mit Baumaßnahmen nicht begonnen werden kann. Die Sanierungsvermerke haben keine unmittelbare rechtliche, sondern lediglich nachrichtliche Bedeutung. Nach Abschluss der gesamten Sanierungsmaßnahme wird der Sanierungsvermerk aus den Grundbüchern gelöscht.

Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge

Neben den geplanten Maßnahmen zur Erneuerung des Gebietes hat die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes für die Eigentümer/innen sowie die Erbbauberechtigten rechtliche Folgen. Um Vorhaben zu vermeiden, die den Sanierungszielen entgegenstehen oder deren Umsetzung wesentlich erschweren würden, sind für die Dauer des Sanierungsverfahrens nach den §§ 144 und 145 BauGB beispielsweise folgende Veränderungen genehmigungspflichtig:

  • der Verkauf eines Grundstückes
  • die Teilung eines Grundstückes
  • die Bestellung eines Erbbaurechts
  • die Eintragung einer Hypothek, Grundschuld oder einer anderen dinglichen Grundstücksbelastung im Grundbuch,
  • die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast,
  • Mietverträge und vergleichbare Nutzungsvereinbarungen auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr,
  • Baumaßnahmen auf Grundstücken sowie an und in Gebäuden

Ein wesentlicher und in der Praxis bedeutsamer Grund, der zur Ablehnung eines Grundstücksgeschäftes führt, ist ein überhöhter Kaufpreis. Weitere Beschränkungen, von denen i. d. R. kein Gebrauch gemacht wird, sind:

  • Der Stadt steht für alle Grundstücksverkäufe im Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht zu.
  • U. U. kann im Sanierungsgebiet ein Eigentümer/in enteignet werden.

Die Stadt ist in beiden Fällen verpflichtet, derart erworbene Grundstücke, soweit sie nicht für öffentliche Zwecke benötigt werden, wieder zu veräußern.

Die oben genannten Rechtsgeschäfte sollten direkt nach Abschluss zur sanierungsrechtlichen Genehmigung schriftlich bei der Stadt Schleswig eingereicht werden. Über die Genehmigung hat die Stadt Schleswig binnen eines Monats zu entscheiden, andernfalls gilt die Genehmigung als erteilt. Diese Frist kann durch die Stadt um maximal drei Monate verlängert werden.

Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass der Vorgang oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierungsmaßnahme unmöglich macht, wesentlich erschwert oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwider läuft.

Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen

Kornmarkt_Doppelquadrat.jpg © Quelle: Stadt Schleswig
Kornmarkt_Doppelquadrat.jpg © Quelle: Stadt Schleswig

 Durch die Ausweisung des Sanierungsgebietes können in den kommenden Jahren vermehrt öffentliche Gelder in das Gebiet fließen. Ziel der Stadterneuerung ist es, durch eine Vielzahl unterschiedlicher Maßnahmen die Struktur im Gebiet zu verbessern. Öffentliche Maßnahmen werden dabei jeweils anteilig durch Mittel des Bundes, des Landes und der Stadt Schleswig finanziert.

Die Durchführung privater Baumaßnahmen erfolgt durch die Eigentümer/innen. Daher sind auch die Kosten der Modernisierung und Instandsetzung grundsätzlich von den jeweiligen Eigentümern/innen oder den Erbbauberechtigten selbst zu tragen. Hier sind jedoch z. T. Modernisierungszuschüsse möglich.

In Sanierungsgebieten besteht zudem nach § 7h EStG unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, erhöhte Absetzungen von Herstellungskosten für Gebäude geltend zu machen. Für die genauen Bedingungen zur Gewährung von Modernisierungszuschüssen  und die steuerliche Absetzbarkeit nehmen Sie bei Interesse bitte vor Beginn der Maßnahmen Kontakt mit dem Sanierungsträger und Ihrem Steuerberater auf.

Ausgleichsbetragserhebung

Informationen über die Pflicht und die Errechnung der fälligen Ausgleichbetragszahlung nach Abschluss der Sanierung (Stand 15.03.2016):

Nach Abschluss der Sanierung sind Eigentümer/innen verpflichtet, nach § 153 BauGB einen Ausgleichsbetrag in Höhe der sanierungsbedingten Werterhöhung ihres Grundstückes zu zahlen. Der zu entrichtende Ausgleichsbetrag bemisst sich aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche oder tatsächliche Neuordnung innerhalb des Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen tritt an die Stelle zu entrichtender Beiträge nach dem kommunalen Abgabengesetz, welche in Sanierungsgebieten entfallen.

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