Beteiligung von Kindern und Jugendlichen (§ 47 f GO): Nein

Unterrichtungspflicht des Seniorenbeirates (§ 47 e GO): Nein

Es wird beschlossen, dass

I. dass die Leistungsphase 3 für die Planung des Bürgerforums abgerufen wird (KST).

II. dass die Leistungsphase 3 für die Planung des Parkhauses abgerufen wird (BKU).

1. Zuständigkeit

Gem. § 4 Ziff. 1 der Zuständigkeitsordnung ist der Ausschuss für Kultur, Sport und Tourismus zuständig für die Entscheidung über die Einrichtung von kulturellen Bildungseinrichtungen bis einschließlich LPH 3 und somit derzeit für das Bürgerforum.

Gem. § Ziff. 5 der Zuständigkeitsordnung ist der Ausschuss für Bau, Klima und Umwelt zuständig für die Entscheidung über Entwürfe und Bauprogramme zuständig und somit für das Parkhaus und ab Leistungsphase 4 auch für das Bürgerforum.

 

2. Sachdarstellung

Die Planungen für das Bürgerforum und das Parkhaus haben Anfang des Jahres auf Grundlage des Beschlusses vom 07.10.2024 (VO/2024/150-1) mit der Leistungsphase (LPH) 1 und im März mit der Leistungsphase 2 begonnen. Die Beauftragung der Leistungsphase 3 wurde aufgrund dieses Beschlusses mit einem Sperrvermerk versehen.

 

Es wurde weiterhin beschlossen, dass die Verwaltung

 

• die Bauwerkskosten des Bürgerforums nicht in der Finanzplanung der Haushaltsjahre  

  2027 und 2028 berücksichtigt.

• untersucht, ob vorrangig die Planung und der Bau des Parkhauses bearbeitet werden

  kann.

• parallel zur Fortsetzung der Planung Finanzierungsmöglichkeiten für das Parkhaus

  und Bürgerforum ermittelt.

• eine politische Begleitgruppe für die Bauvorhaben Parkhaus und Bürgerforum

  gründet.

 

Grundlage der Planung bildet nach wie vor der Entwurf des städtebaulichen Wettbewerbs, konkretisiert durch den Architektenwettbewerb zur Realisierung des Bauvorhabens.

 

Aufgrund der Lage im Sanierungsgebiet Innenstadt sind zudem die Rahmenplanvorgaben auch für das Parkhaus und das Bürgerforum bindend. Die städtebauliche Rahmenplanung stellt dabei die räumlichen Ziele für die beabsichtigte Entwicklung im Innenstadtbereich dar. Dabei wird nicht auf das einzelne zu planende Objekt abgehoben, sondern der städtebauliche Zusammenhang zum Beispiel im Funktionsgefüge des Stadteingangs ZOB-Ladenstraße betrachtet. Eine Veränderung am einzelnen Standort jedoch hat auch zur Konsequenz, dass die städtebauliche Rahmenplanung zu hinterfragen und ggf. unter Beteiligung der Öffentlichkeit neu aufzustellen ist.

 

Optionen zur städtebaulichen Kubatur aber auch zu den Ausstattungen sind daher am Objekt Parkhaus/ Bürgerforum planerisch nicht vorgesehen. Durch gestiegene gesetzliche Anforderungen (z.B. durch das EWKG („Energiewende- und Klimaschutzgesetz Schleswig-Holstein“), das GEIG („Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz“) oder die EAR 23 („Empfehlungen für Anlagen des ruhenden Verkehrs“ als bauaufsichtlich zum Stand der Technik eingeführte Richtlinie) müssen allerdings zum Ursprungsentwurf einige Anpassungen vorgenommen werden, ohne die Grundzüge der Planung aus der städtebaulichen Rahmenplanung zu tangieren.

 

Bauwerkskosten:

Die Kosten für das Parkhaus und das Bürgerforum sind in der VO/2023/105- Entscheidung über den Wettbewerbsentwurf seinerzeit mit 9 Mio. € netto pro Gebäude allein für die Kostengruppen 300 und 400 (als reine Baukosten) angegeben worden. Werden hier die noch zu addierenden Nebenkosten der Kostengruppe 700 berücksichtigt beläuft sich der ursprüngliche Kostenrahmen auf 27.8 Mio. € brutto.

 

Nach Überarbeitung der Kosten Mitte 2024 (Preissteigerung, fehlende Kostengruppen, neue gesetzliche Anforderungen (s.o.) etc.) wurde im Rahmen der Sachstandsberichte erneut über die Kosten berichtet und der Kostenrahmen auf 33.0 Mio. € brutto angepasst.

 

Das beauftragte Planungsteam wurde seitens der Verwaltung aufgefordert, die Planungen für das Bürgerforum und Parkhaus unter dem Aspekt einer Kostenreduzierung vorzunehmen.

 

Nach Abschluss der Leistungsphase 2 liegt die Kostenschätzung bei knapp über 28 Mio. Euro brutto

(siehe auch Anhang 1):

 

Kostenschätzung [Brutto]
Kostengruppen	Gesamt	Parkhaus	Bürgerforum
200	in KG 300 enthalten
300	17.591.739 €	10.306.842 €	7.284.897 €
400	4.216.010 €	2.197.398 €	2.018.612 €
500	über Innenstadtsanierung
600	595.000 €	-	595.000 €
700	5.600.687 €	3.126.060 €	2.474.627 €
Gesamt	28.003.436 €	15.630.300 €	12.373.137 €

 

Die Reduzierung der Kosten sind auf verschiedene Einsparungen zurückzuführen. Den Einsparungen stehen jedoch auch Mehrkosten gegenüber, so dass die Höhe der tatsächlichen Einsparungen erst in der Gegenrechnung wirksam wird.

 

Bürgerforum:

 

    Einsparungen

1. Die Kubatur des Bürgerforums wurde um 11% der Bruttogrundfläche (3.400 m² auf ca. 3.000 m²) verkleinert, was sich auf die städtebauliche Qualität nicht negativ auswirkt. Die Verkleinerung der Grundfläche berührt dabei auch nicht die ermittelten Flächenbedarfe sondern beinhaltet eine Optimierung des Verhältnisses Verkehrsflächen zu Nutzflächen. Dies bedeutet eine Einsparung von ca. von ca. 900.000 € brutto für das Bürgerforum.
2. Durch den Wechsel von Holzhybrid (Holzständerwerk und Betondecken zu reinem Massivbau (Mauerwerk und Betondecken) wird eine Einsparung von 10% und somit ca. 730.000 € brutto erreicht.
3. Es wird die vorhandene Fernwärme genutzt und auf die Energiepfähle verzichtet. Dies hat gegenüber Energiepfählen und Wärmepumpe eine Einsparung von 327.000 € brutto zur Folge. Auch auf 20  Jahre betrachtet ist die Fernwärme in der Gesamtbetrachtung weiterhin die günstigere Wärmeversorgung.
4. Durch die Reduzierung der Haustechnik (weniger Lüftungsanlagen, Nachströmung über Fensteröffnungen etc., keine aktive Kühlung, Reduzierung außenliegende  Verschattung) werden voraussichtlich die Baukosten um ca. 220.000 € brutto sinken.
5. Aufgrund des niedrigen Grundwasserstandes und der schwierigen Baugrundverhältnisse wird auf einen Keller verzichtet, dadurch entstehen Einsparung von 200.000 € brutto.
6. Auch ohne Zertifizierung kann eine nachhaltige Qualität im Sinne einer Zertifizierung angestrebt werden. Auf die kosten- und zeitaufwändigen Nachweisverfahren kann jedoch verzichtet werden. Durch den Verzicht auf die Nachhaltigkeitszertifizierung GOLD gem. DNGB können daher rund 100.000 € brutto an Planerkosten eingespart werden.
7. Die Reduzierung der Qualität des Innenausbaus (z.B. Trockenbau anstatt Holz  bedeutet eine Einsparung von ca. 100.000 € brutto.
8. Aufgrund der Reduzierungen in den Baukosten und einer Risikoanalyse mit Gegenmaßnahmen reduzieren sich die Baunebenkosten um 1.270.000 € brutto.
9. Weitere kleine Einsparungen lassen sich mit rund 123.000 € zusammenfassen.

 

    Mehrkosten

10. Mehrkosten im eigentlichen Sinne sind beim Bürgerforum nicht erkennbar. Jedoch weichen die Kosten gegenüber dem Referenzgebäude aus der   Kostenplausibilisierung ab, da das Verhältnis zwischen Technischer Gebäudeausrüstung und Bauwerkskosten in Ermangelung eines passenden Referenzgebäudes abweicht.

 

Zusammenfassung Bürgerforum

 

Einsparungen	3.870.363 €
Mehrkosten	entfällt
Einsparungen Gesamt	3.870.363 €

 

Darüber hinaus werden durch die Verlagerung der Bibliothek vom alten Standort in das Bürgerforum die jährlichen Mietkosten von 110.000 € eingespart.

 

Parkhaus:

 

Einsparungen

11. Im Parkhaus wird ein Aufzug weniger verbaut, dadurch reduzieren sich die Kosten um ca. 90.000 € brutto.
12. Die Änderung der Qualität der Fassadenbegrünung auf bodenrankende Pflanzen reduziert die Kosten um ca. 800.000 € brutto.
13. Aufgrund der Reduzierungen in den Baukosten und einer Risikoanalyse mit Gegenmaßnahmen reduzieren sich die Baunebenkosten um 752.000 € brutto.
14. Weitere kleine Einsparungen, die nicht im Einzelnen gelistet werden summieren sich auf 72.239 €.

 

Mehrkosten

15. Durch die Vorgaben der EAR 23 musste ein weiteres Halbgeschoss für das Parkhaus aufgestockt werden. Hieraus entstehen weitere Kosten von 500.000 €. Die Höhe wurde mit der Stadtentwicklung abgestimmt. Die Grundzüge der Planung sind dadurch nicht beeinträchtigt.
16. Das Vorrüsten sowie der erweiterte Ausbau des Parkhauses für die Elektromobilität mit den ersten 20 Stellplätzen aufgrund der Vorgaben des GEIG schlägt mit Mehrkosten in Höhe von 140.000 € zu buche.

 

 Zusammenfassung Parkhaus

Einsparungen	1.814.239 €
Mehrkosten	-640.000 €
Einsparungen Gesamt	1.174.239 €

 

Weitere Einsparungen, die bereits jetzt von der Verwaltung vorgeschlagen werden, aber in der Leistungsphase 3 noch näher zu untersuchen sind:

 

17. Aufgrund des EWKGs muss das Dach des Parkhauses voll mit PV belegt werden, zudem muss eine Regenrückhaltung für das Parkhaus und das Bürgerforum erfolgen. Daher wird derzeit noch untersucht inwiefern ein Retentionsdach (Gründach) gegenüber einer Rigole im Erdreich und offenem Parkdeck mit aufgeständerter PV-Anlage sinnvoller ist. In der Kostenschätzung wurde die teurere Variante das Retentionsdachs berücksichtigt. Die Mehrkosten belaufen sich auf ca. 600.000 € brutto, die gegebenenfalls einzusparen wären.
18. Durch weitere Untersuchungen und Einbinden eines Geologen ist gegebenenfalls eine Reduzierung der Kosten für die Baugrube, Wasserhaltung, Erdaustauch und Entsorgung (vertiefende Altlastenuntersuchung), da aufgrund der Unsicherheiten relativ hohe Ansätze gewählt wurden, möglich, dies bedeutet eine Reduzierung der Kosten um voraussichtlich 325.000 € brutto.

 

Zusammenfassung weitere zu prüfende Einsparungsmöglichkeiten Parkhaus:

 

Einsparungen in Prüfung

925.000 €

 

Die Kosteneinsparung der Kostenschätzung zu den bisherigen Kosten belaufen

sich auf 5.044.602 € brutto und kann ggf. einer positiven Prüfung in der nächsten Leistungsphase auf 5.969.602 € brutto erweitert werden.

 

Dabei ist hinsichtlich der Vergleichbarkeit der Kosten zu berücksichtigen, dass in den jetzigen Kosten bereits Preissteigerungen und Mehrkosten für die Berücksichtigung der gesteigerten gesetzlichen Anforderungen enthalten sind.  Die Einsparung beim Parkhaus ist deutlich geringer, da hier die Kosten für ein weiteres Halbgeschoss (EAR 23) und die Elektromobilität massiv zu Buche schlagen.

 

Die Gesamtheit der Risikobewertung gem. Risikoliste (s. Anlage) liegt für das Bürgerforum und Parkhaus bei aktuell ca. 2.800.000 € (Stand Juni 2025). Die größten Risiken für das Projekt sind derzeit 

 

• Änderungen durch den Auftraggeber nach Freigabe von Planungsständen, wodurch es zu Doppelbearbeitungen, Zeitverzügen und ggf. Mehrleistungen kommen kann.
• Planungsfehlerrisiko, z.B. Vollständigkeit der Planung, dadurch kann es zu Umplanung, Ausschreibungsfehlern, oder Nachträge durch Bauunternehmen kommen. 
• Vergaberisiko, hier sind zum Beispiel Preissteigerungen bei Submission oder erneute Vergaben zu nennen.
• Terminverschiebungen z.B. durch Unklarheit im Baugrund Milzbrandverdacht und Archäologische Funde, Planungsdauer, verzögerte Entscheidungen, Leistungsverzug von Bauunternehmen o. ä.
• Vertragsrisiken wie z.B. zusätzlich erforderliche Leistungen oder Baumängel
• Kostenrisiko durch Nachtragsmanagement von Gewerken und Planer aufgrund von Planungslücken oder gestörtem Bauablauf

 

Die Eintrittswahrscheinlichkeit der kompletten Aufsummierung aller Risiken ist allerdings gering. Allen Risiken wurden zudem Gegensteuerungsmaßnahmen zugeordnet, um die Risiken möglichst gering zu halten und im weiteren Verlauf zu monitoren. Die Steuerung der Risiken erfolgt durchgängig projektbegleitend. Aktuell haben die größten Risiken nur eine mittlere Eintrittswahrscheinlichkeit.

 

Änderungen zum Architektenwettbewerb

Das Parkhaus soll in Anlehnung gem. GEIG für die Elektromobilität vorgerüstet werden. Es werden im ersten Schritt 20 Ladeplätze entstehen und die Vorrüstung mit Trassen auf 100 Ladeplätze schon mitgebaut werden, und die Trassen für den Ausbau der Stellplätze auf 50% mitgeplant werden. Da gem. EWKG das Dach oder die oberste Stellplatzfläche das Parkhaus komplett mit PV belegt werden muss, könnte sich auch ein Betrieb der PV-Anlage in Kombination mit einem Batteriespeicher anbieten. Hierfür ist es jedoch wichtig das geklärt wird, wer das Parkhaus betreiben soll. Hierfür wird in der LPH 3 einen gesonderten Beschluss, ggf. zusammen mit dem Beschluss Gründach, erstellt werden.

 

Die neuen gesetzlichen Regelungen bezüglich Stellplatzabmessung erfordertet eine Anpassung der Höhe des Parkhauses. Das Parkhaus musste im Vergleich zum Wettbewerb um ein weiteres halbes Geschoss (64 Stellplätze) erhöht werden, damit die gewünschte Anzahl der Stelllätze (derzeit 580 Stellplätze) untergebracht werden können. Die Grundzüge der städtebaulichen Planung sind davon nicht betroffen.

 

Aufgrund des Brandschutzkonzeptes ist eine Fluchttreppe auf der westlichen Seite mittig im Parkhaus angefügt worden.

 

Es ist geplant, beide Gebäudeteile mit wenig Technik, vor allem im Hinblick auf spätere Wartungskosten, zu bauen. Daher wird es z.B. keine Lüftungsanlage mit Zu- und Abluft geben, sondern nur CO2-gesteuerte Abluft und Nachströmung über Fensterfalze oder weitere Öffnungen in der Fassade.

 

Die Nutzung der Bestandspfähle ist aus statischen Gründen nicht möglich, daher muss das Bürgerforum und Parkhaus neu gegründet werden.

Es sind keine Schallschutzmaßnahmen für das Parkhaus notwendig.

 

Förderung

In Aussicht steht eine Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in der Größenordnung von maximal 200.000 € als Zuschuss für einen Klimafreundlichen Neubau (Anforderung KFW-Effizienzgebäude 40-55 und eine Lebenszyklusberechnung), die zusätzliche Zeit für die Bearbeitung des Antrags und die Erstellung des Verwendungsnachweises in der Verwaltung hält sich in Grenzen.

 

Eine weitere Förderung, die in Frage kommen könnte, ist der „Fonds für Barrierefreiheit“ der aber voraussichtlich erst Anfang nächstes Jahr wieder beantragt werden kann, mit einer Förderhöhe von maximal 500.000 €.

 

Mit der Städtebauförderung werden bereits Leistungen, die üblicherweise den Projektkosten zuzuordnen sind, förderfähig. Dazu zählen insbesondere der Abriss und die Kappung der Gründungspfähle aber auch die Außenanlagen (Kostengruppe 500).

 

Weitere aktive Förderprogramme sind aktuell nicht aktiv.

 

Es gibt jedoch den Entwurf zur Abänderung der Richtlinie zur Städtebauförderung (StBauFR), die im Rahmen der Funktionssicherung des Fördergebietes Innenstadtsanierung bzw. für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Eigentum der Gemeinde greifen könnte, sollte diese verabschiedet werden. Die IB.SH hatte diese auf Nachfrage angekündigt. Für das Bürgerforum könnte dies aufgrund der Richtlinie eine Fördersumme durch Städtebaufördermittel in Höhe von maximal 4 Mio. € bei einer Eigenbeteiligung von 1/3 bedeuten. Da Näheres nicht bekannt ist und auch die Verabschiedung der Richtline abzuwarten wäre, wäre dies im Rahmen der weiteren Bearbeitung der Leistungsphase 3 weiter zu prüfen und mit der Terminplanung abzugleichen und in Hinblick auf das Projekt zu bewerten. 

 

Für die Beantragung von Förderungen sind in aller Regel die Ergebnisse der Leistungsphase 3 nötig. Es wird jedoch auch noch einmal darauf hingewiesen, dass mit einer Förderung durch ggf. lange Genehmigungszeiten auch ein zeitliches Risiko verbunden sein kann.

 

Einrichtung einer politischen Begleitgruppe

Die Verwaltung wird weiterhin sehr engmaschig zum Sachstand des Projektes im Bauausschuss und ggf. SKT berichten. Sollte die Einrichtung der Politischen Begleitgruppe weiterhin gewünscht sein, wird diese mit Abruf der Leistungsphase 3 eingerichtet. 

 

3.  Stellungnahme der Verwaltung

Das Parkhaus und Bürgerforum sind nicht nur ein wesentlicher Bestandteil der Innenstadtsanierung und der dafür erstellten städtebaulichen Rahmenplanung. Als zentrales Bindeglied zwischen dem ZOB und der Ladenstraße sorgen sie mit ihrer Kubatur für die attraktive Fassung der flankierenden Plätze und mit ihrem Innenleben für ein lebendiges Zentrum an diesem Knotenpunkt.

 

Mit der Schaffung des Bürgerforums für Dienstleistungen des Bürgerservice und der neu ausgerichteten Bibliothek als „3. Ort“ ergänzt um gastronomische Angebote wird ein neuer Anlaufpunkt in der Innenstadt errichtet. Die für die Innenstadt so nötige Frequenz wird hier gebündelt und in die Ladenstraße geleitet. Einheimische und Gäste finden hier diskriminierungsfreie Angebote zum Eintauchen und Verweilen, bevor es sie in die Innenstadt zieht. Eine Vielzahl von Dienstleistungen des Rathauses sowie Begegnungsmöglichkeiten für die Bürgerinnen und Bürger der Stadt Schleswig werden im Bürgerforum „an einem Ort“ mit kurzen Wegen geschaffen. Durch die neu auszurichtende Stadtbibliothek als „3. Ort“ wird ein Begegnungsort für die städtische Bevölkerung geschaffen, der zum Beispiel Platz für ein soziokulturelles Zentrum wie das KulturL bieten kann, und der hochwertigen Bildung sowie soziale Integration ermöglicht. Schülerinnen und Schüler finden hier einen sicheren Rückzugsort für Hausarbeiten bevor sie der Bus am ZOB abholt. Vereine finden hier den Raum, sich mit Ihren Mitgliedern zu verbinden.

 

Ergänzt wird das Bürgerforum durch das direkt angegliederte Parkhaus und den neu zu erstellenden ZOB, welche als Eingangstor in die Innenstadt fungieren und Schleswig mit dem Bahnhof verbinden. Das Parkhaus soll auch als „Elektromobilitätshub“ dienen. Die direkt auf dem Dach gewonnen Energie kann für die Elektromobilität und das Bürgerforum zur Verfügung gestellt werden.

 

Die Verwaltung empfiehlt daher die vorgeschlagenen Einsparungen beim Bürgerforum und Parkhaus umzusetzen und die Leistungsphase 3 für die Planung abzurufen, um das Projekt weiter zu konkretisieren. Die Verwaltung empfiehlt auch mögliche Förderungen genau auf die Auswirkungen des Zeitplans für das Parkhausquartier und damit auch die Innstadtsanierung zu prüfen.

 

4.  Finanzielle Auswirkungen

Die (informell) mit Sperrvermerk versehene VE für Planungskosten in Höhe von 500.000 € für das Haushaltsjahr 2026 ist freizugeben und die in der aktuellen Haushaltsanmeldung für 2026 vorgesehenen Mittel in Höhe von 1.1 Mio € für Parkhaus und Bürgerforum (inkl. der VE fürs Bürgerforum) zur Weiterplanung in der weiteren Haushaltsplanung vorzusehen. Im Nachtragshaushalt 2025 bedarf es einer VE in Höhe von 600.000 € für die evtl. Planung des Parkhauses der Leistungsphasen 4 und 5 in 2026, um Weiterbeauftragungen abrufen zu können.

 

Die jährlichen Bewirtschaftungskosten für das Parkhaus waren bereits Anlage zur VO 2023/023. Die Kosten für den Gebäudebetrieb wurden an die aktuellen Daten angepasst und liegen dieser Vorlage anbei. Jedoch bilden alle Lebenszykluskostenbetrachtungen immer nur ein fiktives Szenario mit einem hohen spekulativen Anteil ab. Während die Kosten in der Planungs- und Bauphase noch gut prognostizierbar sind, lassen sich die Betriebs- und Instandhaltungskosten schwer vorhersehen. Arbeitszeiten, Nutzerverhalten, Reinigungszyklen sind beispielhafte Variablen, die dafür sorgen, dass die Kosten nur sehr grob abzuschätzen sind. Die Zahlen insbesondere für die Anfangszeit der Nutzung wurden deswegen auch noch einmal anhand von Vergleichswerten plausibilisiert.