Für die Umsetzung der geplanten Maßnahmen ist die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „St. Jürgen“ erforderlich. Nach § 136 des Baugesetzbuches (BauGB) liegt die “einheitliche und zügige Durchführung” der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen im öffentlichen Interesse. Hieraus ergeben sich für Eigentümer*innen sowie die Erbbauberechtigten rechtliche Folgen.
Nachfolgend finden Sie tiefergehende Informationen für Grundeigentümer*innen im Sanierungsgebiet „St. Jürgen“ zu Themen wie Sanierungsvermerk, sanierungsrechtliche Genehmigung und finanzielle Vorteile.
Wie lang ist die Laufzeit der Sanierungssatzung? Wie lange besteht das Sanierungsgebiet?
Für die Laufzeit der Sanierungssatzung wurde beschlossen, dass diese die Frist von 15 Jahren nicht überschreiten soll (vgl. Amtsblatt der Stadt Schleswig Nr. 04/2023 vom 13.03.2023). Nach Ablauf wird mit der Satzung auch das Sanierungsgebiet aufgehoben und der Sanierungsvermerk im Grundbuch gelöscht.
Wie werden die Bürger*innen zukünftig weiter am gebietsbezogenen Sanierungsprozess beteiligt?
Die Städtebauförderung steht für eine integrierte Stadt(teil)entwicklung, das heißt auch, dass verschiedene Beteiligungsformate zur Konkretisierung der Einzelmaßnahmen im öffentlichen Raum stattfinden werden. Anstehende Termine zu Informations- und Beteiligungsveranstaltungen sowie weitere wichtige Informationen zum Sanierungsprozess in St. Jürgen werden in der Presse angekündigt und bis auf Weiteres auf dieser Homepage veröffentlicht.
Wozu dient der Sanierungsvermerk im Grundbuch?
Der Sanierungsvermerk im Grundbuch weist darauf hin, dass ein Grundstück in einem Sanierungsgebiet nach Baugesetzbuch liegt und das besondere Städtebaurecht gemäß §§ 136 ff. BauGB zu beachten ist. Der Sanierungsvermerk ist kein belastendes Recht und wird ohne Rangstelle im Grundbuch vermerkt. Durch die Eintragung entstehen den Eigentümer*innen keine Kosten.
Die Eintragung eines Sanierungsvermerks bezweckt, dass das Grundbuchamt und andere Betreffende von der Sanierungssatzung und ihrer Rechtswirkung in Bezug auf das Grundstück Kenntnis erhalten und ihr Verhalten darauf einrichten können. Dem Sanierungsvermerk kommt lediglich eine Informations- und Sicherungsfunktion für den Grundstücksverkehr zu. Eine Wertminderung einer Immobilie/eines Grundstücks durch den Sanierungsvermerk ist nicht zu erwarten. Ziel der gebietsbezogenen Sanierung sind positive Ausstrahleffekte auf die Grundstücke und die Lebensqualität im Sanierungsgebiet zu bewirken.
Fallen die Gebühren für den Sanierungsvermerk im Grundbuch an?
Die Eigentümerschaft hat hier keine Kosten. Die Stadt übernimmt diese Kosten bzw. handelt es sich um einen amtsinternen Vorgang, für den keine Gebühren anfallen. Sobald der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist, werden die betroffenen Eigentümer*innen in einem Schreiben des Grundbuchamtes Schleswig darüber informiert.
Um Vorhaben zu vermeiden, die den gebietsbezogenen Sanierungszielen entgegenstehen, hat der Bundesgesetzgeber eine Genehmigungspflicht für Eigentümer*innen oder Erbbauberechtigte festgelegt. Dies betrifft auch private Vorhaben und Investitionen, die abgestimmt werden müssen. Die Stadt hat dabei zu prüfen, ob das beabsichtigte Vorhaben die Sanierung voraussichtlich erschwert, verhindert oder unmöglich macht.
Welche Vorhaben im Sanierungsgebiet bedürfen einer sanierungsrechtlichen Genehmigung?
Um zu prüfen, ob ein privates Vorhaben den Zielen der gebietsbezogenen Sanierung entgegen steht oder nicht, müssen in Bezug auf bestimmte Vorgänge sanierungsrechtliche Genehmigungen gem. § 144 BauGB entweder von Eigentümer*innen oder Vertretungsberechtigten (bspw. Notariaten) eingeholt werden.
Alle genehmigungspflichtigen Vorhaben (sanierungsrechtliche Genehmigung) sind im Baugesetzbuch unter §§ 144, 145 BauGB normiert. Laufende Instandhaltungsmaßnahmen sind davon nicht betroffen.
Bei Errichtung, Änderung und Nutzungsänderungen von baulichen Anlagen, für die eine bauordnungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist, muss kein gesonderter Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung gestellt werden, da diese im Rahmen des regulären Bauantrags abgeprüft wird.
Wie stelle ich einen Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung und wann erhalte ich eine Antwort?
Eine Genehmigungsanfrage läuft über den Fachdienst Stadtentwicklung der Stadt Schleswig. Dabei hat die Stadt innerhalb eines Monats nach Eingang (aller erforderlichen Unterlagen) über die Sanierungsanträge zu entscheiden. In besonderen Fällen kann diese Frist bis zu drei Monaten verlängert werden. Nur wenn das Vorhaben den Sanierungszielen aus VU und IEK widerspricht, ist die sanierungsrechtliche Genehmigung zu versagen.
Hier können Sie sich das entsprechende Formular herunterladen: Formular Antrag Sanierungsrechtliche Genehmigung
Bei Fragen können Sie sich gern an uns wenden:
Stadt Schleswig
Fachbereich Bau, Fachdienst Stadtentwicklung
Gallberg 4 (1. Obergeschoss)
24837 Schleswig
Tim Enders
E-Mail: st.juergen[at]schleswig.de
Telefon: (04621) 814-416
Entstehen Kosten bei der Beantragung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung?
Die Bearbeitung und Ausstellung sanierungsrechtlicher Genehmigungen durch die Stadt Schleswig, die über die Baugenehmigungsbehörde bzw. die Eigentümerschaft selbst eingereicht werden, sind kostenfrei.
Die Höhe der Kosten des Notariats für die Anforderung der sanierungsrechtlichen Genehmigung bei der Stadt richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Als Grundeigentümer*in im Sanierungsgebiet können Sie finanzielle Vorteile für private Modernisierungs- und Instandsetzungsvorhaben erhalten, die im Nachfolgenden erläutert werden.
Gibt es finanzielle Vorteile für private Modernisierungs- und Instandsetzungsvorhaben?
Für Personen mit Grundeigentum im Sanierungsgebiet gibt es sowohl Möglichkeiten der steuerlichen Abschreibung nach §§ 7h,10f Einkommensteuergesetz (EStG) als auch im Einzelfall Zuschüsse aus Städtebauförderungsmitteln.
>> Möglichkeiten der steuerlichen Abschreibung nach §§ 7h,10f Einkommensteuergesetz (EStG)
Eigentümer*innen im Sanierungsgebiet haben die Möglichkeit, steuerliche Begünstigungen für bestimmte Herstellungs- und Anschaffungskosten baulicher Maßnahmen an Gebäuden in Anspruch zu nehmen. Die Vorteile im Einzelfall sollten mit der Steuerberatung geklärt werden.
Bei vermieteten Immobilien können in einem Abschreibungszeitraum über 12 Jahre 100% der Herstellungs- und Anschaffungskosten abgeschrieben werden (vgl. § 7h EStG).
Bei selbstgenutzten Immobilien können in einem Abschreibungszeitraum über 10 Jahre 90% der Herstellungs- und Anschaffungskosten abgeschrieben werden (vgl. §10f EStG).
Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist, dass bestehende und zu behebende Mängel frühzeitig, vor Baubeginn angezeigt und nachgewiesen werden sowie eine Modernisierungsvereinbarung mit der Stadt Schleswig vereinbart wird. Nach Fertigstellung der privaten Sanierungsmaßnahme wird eine Bescheinigung bei der Stadt eingeholt. Diese dient der Eigentümerschaft zur Vorlage beim Finanzamt.
Da jeder Fall individuell ist, bitten wir Sie, sich in jedem Fall mit uns in Verbindung zu setzen, um Fragen zu klären. Unsere Kontaktdaten finden Sie unten.
Können auch betrieblich genutzte Gebäude von den einkommenssteuerlichen Begünstigungen profitieren?
Bei betrieblich genutzten Gebäuden können in einem Zeitraum über 12 Jahre 100% der Herstellungs- und Anschaffungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen abgeschrieben werden (vgl. § 7h EStG).
Ansprechpartner/innen
Stadt Schleswig
Tim Enders / Larisa Astor
Telefon: 04621 814-416 / 814-411
Telefax: 04621 814-419
st.juergen[at]schleswig.de
BIG Städtebau GmbH
Björn Sothen
Telefon 0431 5468-278
Telefax 0431 5468-263
bjoern.sothen@dsk-big.de
Nach Abschluss der Sanierung sind Eigentümer/innen verpflichtet, nach § 153 BauGB einen Ausgleichsbetrag in Höhe der sanierungsbedingten Werterhöhung ihres Grundstückes zu zahlen. Der zu entrichtende Ausgleichsbetrag bemisst sich aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche oder tatsächliche Neuordnung innerhalb des Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen tritt an die Stelle zu entrichtender Beiträge nach dem kommunalen Abgabengesetz, welche in Sanierungsgebieten entfallen.
Erste Informationen über die Pflicht und die Errechnung der fälligen Ausgleichbetragszahlung nach Abschluss der Sanierung finden Sie in folgender Präsentation des Gutachterausschusses des Kreises Schleswig-Flensburg, welche für das Sanierungsgebiet Innenstadt erstellt wurde:
Ausgleichsbetragserhebung - Präsentation Gutachterausschuss (Stand: 15.03.2016).pdf