Beteiligung von Kindern und Jugendlichen (§ 47 f GO): Nein

Unterrichtungspflicht des Seniorenbeirates (§ 47 e GO): Nein

Es wird folgende Maßnahme aus dem Wohnraumversorgungskonzept beschlossen:

 

Die Verwaltung wird beauftragt, die Erstellung eines Innenentwicklungskonzepts (IEK) für die Stadt Schleswig auszuschreiben und ein geeignetes Planungsbüro zu beauftragen. Die hierfür erforderlichen Haushaltsmittel in Höhe von 35.000 € sind in den Haushalt für 2026 einzustellen.

1. Zuständigkeit

Gem. § 2 Absatz 2 der Zuständigkeitsordnung entscheidet der Bau-, Klimaschutz- und Umweltausschuss über städtebauliche Planungen (z.B. Rahmenpläne, Entwicklungsmaßnahmen).

 

2. Anlass

Am 14.02.2022 wurde das Wohnraumversorgungskonzept von der Ratsversammlung beschlossen. Das Wohnraumversorgungskonzept empfiehlt Flächen für den Wohnungsbau zu aktivieren und die Innen- und Bestandsentwicklung zu fördern, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Als übergeordnete Maßnahme wird hierfür ein Innenentwicklungskonzept benannt, auf dessen Grundlage eine bessere Beratung der Eigentümerinnen und Eigentümer erfolgen und auch Baugebote gem. § 176 BauGB erlassen werden können.

 

Darüber hinaus hat die Ratsversammlung am 16.12.2024 beschlossen, die Verwaltung mit der Prüfung eines eigenen Hebesatzes für baureife, unbebaute Grundstücke (Grundsteuer C) zu beauftragen. Voraussetzung für die Ermittlung eines solchen Hebesatzes und der damit verbundenen Einnahmemöglichkeiten ist die systematische Erfassung baureifer Grundstücke im Stadtgebiet.

 

3. Problemdarstellung

Bislang wurde bei Nachverdichtungen von Fall zu Fall über die Vorgehensweise - wie beispielsweise die Änderung oder Aufstellung von Bebauungsplänen oder die Möglichkeiten der Zulässigkeit im Rahmen des § 34 BauGB - entschieden, was hohen Arbeitsaufwand in der Verwaltung verursacht. Es fehlt ein Gesamtüberblick über die Innenentwicklungspotenziale im Stadtgebiet. Dabei sind Vorhaben zum Aus- und Umbau von vorhandener Bausubstanz oder auch Neubauvorhaben im Innenbereich zu begrüßen und sollen möglichst auch in einem verträglichen Maß ermöglicht werden, um u.a. den weiterhin hohen Bedarf an Wohnraum zu decken.

 

Da der systematische und gesamtstädtische Überblick über baureife Grundstücke nicht vorhanden ist, fehlt auch eine adäquate Grundlage, um den Prüfauftrag zur Grundsteuer C abschließend zu bearbeiten.

 

4. Lösungsmöglichkeit

Gem. § 176a BauGB haben Gemeinden die Möglichkeit ein sog. Innenentwicklungskonzept für ihr Gemeindegebiet zu erstellen.

 

Ziel des Konzepts ist es, innerörtliche Flächenpotenziale wie Baulücken, Brachflächen, untergenutzte Grundstücke, (teilweise) leerstehende Gebäude oder nicht ausgebaute Dachgeschosse zu identifizieren und Möglichkeiten der Nachverdichtung aufzuzeigen (Neuordnung, Aufstockung, Anbau, Umbau oder Neubau).

 

Dies schafft Transparenz über Entwicklungsmöglichkeiten und bietet Politik, Verwaltung, Eigentümerinnen und Eigentümern sowie Investorinnen und Investoren eine verlässliche und fundierte Entscheidungsgrundlage.

 

Auf der Grundlage des Innenentwicklungskonzepts können verwaltungsseitig z.B. folgende Maßnahmen transparent und rechtssicher umgesetzt werden:

 

Beratung:

Das Innenentwicklungskonzept liefert Informationen zur planungsrechtlichen Zulässigkeit, Erschließung und städtebaulichen Eignung von Bauvorhaben im Innenbereich. Dieser Gesamtüberblick erleichtert die Beratung von Eigentümerinnen und Eigentümern. Darüber hinaus können Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer auf dieser fachlich fundierten Grundlage auch aktiv angesprochen werden, um sie für eine Bebauung oder Nachverdichtung zu gewinnen.

 

In diesen Beratungen können die Erleichterungen, die seit der LBO-Novelle 2024 gelten, den Eigentümerinnen und Eigentümern leichter und passgenau zugänglich gemacht werden, z.B. Vereinfachungen bei Nutzungsänderungen im Bestand und nachträglichen Dachgeschossausbauten.

 

Sobald die derzeit auf Bundesebene im Gesetzgebungsverfahren befindliche BauGB-Novelle in Kraft tritt, können auch deren Regelungen leichter zugänglich gemacht werden. Denn nach der Novellierung des § 34 BauGB soll es künftig einfacher möglich sein, in zweiter Reihe oder hinter Gebäudebeständen zu bauen, ohne zuvor einen Bebauungsplan aufstellen zu müssen. Dadurch werden Hinterhofbebauungen attraktiver.

 

Baugebote:

Die Aktivierung innerstädtischer Potenziale ist nicht nur ein Gebot nachhaltiger Stadtentwicklung, sondern auch eine rechtlich erforderliche Voraussetzung für den Erlass von Baugeboten gemäß § 176 BauGB.

 

Nach § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Absatz 2 BauGB kann die Gemeinde den Eigentümer oder die Eigentümerin unbebauter Grundstücke durch Baugebot verpflichten, diese innerhalb angemessener Frist zu bebauen, wenn dies aus städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Eine solche Anordnung bedarf einer nachvollziehbaren städtebaulichen Begründung. Genau hier setzt das Innenentwicklungskonzept an.

 

Das Konzept identifiziert systematisch ungenutzte oder untergenutzte Flächen im Innenbereich und bewertet deren Entwicklungspotenzial im Einklang mit den gesamtstädtischen Entwicklungszielen. Es ermöglicht eine nachvollziehbare und transparente Abwägung zwischen öffentlichen und privaten Interessen und schafft somit die notwendige städtebauliche Grundlage für etwaige Baugebote. Durch die konzeptionelle Grundlage wird das Risiko rechtlicher Auseinandersetzungen bei der Anwendung von Baugeboten reduziert.

 

Grundsteuer C:

Seit 2025 dürfen Kommunen mit der Grundsteuer C baureife Grundstücke mit einem erhöhten Hebesatz belegen. Um den Prüfauftrag, den die Ratsversammlung für dieses Steuerinstrument beschlossen hat, erfüllen zu können, bedarf es einer gesamtstädtischen, differenzierten Analyse der betreffenden Grundstücke. Das Innenentwicklungskonzept liefert die erforderliche kartographische Abgrenzung und städtebauliche Begründung, um die Vor- und Nachteile sowie Einnahmemöglichkeiten adäquat und möglichst zuverlässig bewerten zu können.

 

5. Finanzielle Auswirkungen

Die geschätzten Kosten für die Erstellung eines Innenentwicklungskonzepts betragen 35.000 €. Die entsprechenden Mittel werden in den Haushalt für 2026 im Budget 41 – Stadtentwicklung - eingeplant. Die Beauftragung erfolgt vorbehaltlich der Bereitstellung der Haushaltsmittel durch die Ratsversammlung.