Beteiligung von Kindern und Jugendlichen (§ 47 f GO): Nein

Unterrichtungspflicht des Seniorenbeirates (§ 47 e GO): Nein

Es wird beschlossen, dass

a) das obere Halbgeschoss des Parkhauses entfällt

b) der Bau des Parkhauses an ein Systemhersteller vergeben werden soll

1. Zuständigkeit

Gem. § Ziff. 5 der Zuständigkeitsordnung ist der Bau-, Klimaschutz-, und Umweltausschuss zuständig.

 

2. Sachdarstellung

Die Planungen für das Bürgerforum und das Parkhaus befinden sich nach dem Beschluss VO/2025/64 in der Leistungsphase 3 Entwurfsplanung. Der Entwurf inkl. Kostenberechnung soll Anfang 2026 in einer gemeinsamen Sitzung der Ausschüsse SKT und BKU vorgestellt werden. Ein Termin für die Sitzung gibt es noch nicht.

Im Rahmen der laufenden Planung für das Parkhaus wurden bereits angedachte Einsparmöglichkeiten weiter untersucht. Als Ergebnis dieser Untersuchung schlägt die Verwaltung folgende Planungsanpassung vor:

 

a. Entfall Halbgeschoss Parkhaus

In der Leistungsphase 3 ist der Stellplatzbedarf für das Bürgerforum und die zu beplanenden Grundstücke der ehemaligen Feuerwache und des ZOB-Gebäude nach der Stellplatzverordnung der Stadt Schleswig berechnet worden. Hierbei ist festgestellt worden, dass sich der Bedarf zum Wettbewerb verändert hat.              

	Wettbewerb	LPH 2	LPH 3	Vorschlag
Kurzzeitparkplätze	300	300	300	300
Dauerparkplätze	200	190	190	167
Stellplatzbedarf (ZOB, Bürgerforum, Feuerwehr)	90	90	53	53
Gesamt	590	580	543	520

 

Nach Berechnung des tatsächlichen Stellplatzbedarfs sind anstatt der 90 Parklätze wie für den Wettbewerb angenommen und entsprechend vorgegeben nur 53 für die drei Gebäude notwendig. Somit würden 27 Stellplätze entfallen (aufgrund der Änderung zu EAR23 und den Abmessungen des Gebäudes sind 10 Parkplätze entfallen). Eine Halbebene des Parkhauses beinhaltet derzeit 60 Parkplätze. Dadurch das 27 Parkplätze entfallen würden noch 33 Stellplätze von einem Halbgeschoss überbleiben. Hier stellt sich die Frage ob für die 33 noch notwendigen Stellplätze ein weiteres Halbgeschoss gebaut werden soll. Wenn das Parkhaus um ein halbes Parkgeschoss reduziert werden würde, würde sich die Gesamtstellplatzzahl auf 520 reduzieren. Die Reduzierung um ein Halbgeschoss hat auch starke städtebauliche Auswirkungen, denn es würde das höchste Halbgeschoss entfallen und der Baukörper wäre vor allem von der Seite der Königstraße und Rote Kreuzweg nicht mehr so hoch, was sich städtebaulich besser einfügen würde und die Ansicht zum Schwarzen Weg wesentlich entspannen würde, da die Höhe des gesamten Baukörpers (Parkhaus und Bürgerforum) von 16,30m auf 14,85m reduziert würde. Damit einhergehend wäre eine Baukostenreduzierung für das Parkhaus von voraussichtlich 600.000 € Brutto.

 

b. Vergabe Parkhaus an ein Systemhersteller

Derzeit ist der Bau des Parkhauses klassisch als Einzelgewerkvergabe geplant. Dies bedeutet, dass der Bau in viele einzelne Gewerke aufgeteilt wird und einzeln ausgeschrieben wird. Eine alternative ist das Parkhaus als ein Gesamtpaket auszuschreiben und somit an einen spezialisierten Systembauhersteller zu vergeben. Die Vergabe an einen Systemhersteller hat Vor- und Nachteile.

 

Vorteile	Nachteile
Ein Ansprechpartner für das Parkhaus und damit Bauablauf in einer Hand	Geringere Einflussmöglichkeiten auf Art der Ausführung
Reduziertes Risiko bei Nachträgen	Klare Definition der Schnittstellen für Planung und Ausschreibung, ansonsten höheres Nachtragsrisiko
Hohe Termin- und Kostensicherheit	Keine regionalen Anbieter
Besser Qualität durch ein standardisiertes System	Vergaberechtliche Einschränkung bei Funktionaler Leistungsbeschreibung
Ggf. Früher fertiggestellt
Ggf. Kostengünstiger

Da die EAR 23 erst kürzlich in Kraft getreten ist, wird derzeit geprüft, ob ein Systemhersteller diese ebenfalls vollumfänglich anbieten kann.

 

Nach Meinung der Verwaltung und der Planer überwiegen die Vorteile die der Nachteile. Gesetzlicher Regelfall ist zwar eine Vergabe in Fachlosen. Hintergrund hier ist eine mittelstandsfreundliche Beschaffung. Eine Gesamtvergabe der Systembauleistung an einen Generalunternehmer kann nach §97 Abs. 4 Satz 3 GWB zulässig sein, wenn wirtschaftliche oder technische Gründe überwiegen. Das ist hier der Fall. Das Parkhaus in der Innenstadt ist ein sehr sensibler Baustein der wirtschaftlichen Funktionsstruktur der Innenstadt. Ausweichparkplätze für die Interimszeit führen zu Standortnachteilen im interkommunalen Wettbewerb, was die Stadt dazu anhält, die Bauzeit insbesondere für das Parkhaus maximal zu reduzieren. Mit der GU-Vergabe an einen Systemhersteller soll das mit wirtschaftlichen Nachteilen einhergehende Terminrisiko gesenkt werden.

Im Projekt bietet der Systembau aufgrund der Vorfertigung außerhalb der Baustelle weitere eklatante Vorteile, da die Baustellenlogistik und -einrichtung den sehr engen Innenstadtbereich nicht über Gebühr beansprucht. Dies hat neben rein logistischen Vorteilen aufgrund des Publikumsverkehrs in diesem Bereich auch noch sicherheitstechnische Aspekte, die mit einer bauherrenseitigen Schnittstellenkoordination mehrerer Gewerke nur mit sehr hohem Personaleinsatz etc. zu lösen wäre.

Auch trägt eine GU-Vergabe zum Beispiel zum Pauschalpreis dem politischen Auftrag einer hohen Kostensicherheit in einer frühen Phase Rechnung, da eine getrennte Beauftragung einzelner Gewerke erst zu einem relativ späten Zeitpunkt den Blick auf die Gesamtkosten des Projekts freigibt.

Gleichzeitig ist die Nachhaltigkeit ein wichtiger Aspekt dieses Bauvorhabens. Ein späterer Rückbau und eine Nachnutzung der eingesetzten Rohstoffe zum Beispiel soll – anders als beim bestehenden Parkhaus- erleichtert werden. Auch dafür bietet der Systembau einige relevante Vorteile durch erprobte Lösungen.

In der Gegenüberstellung und Abwägung aller Aspekte zum Vergabeverfahren überwiegen in diesem Fall die Gründe für eine GU-Vergabe.

 

Derzeit werden die Kosten eines Generalunternehmers für das Parkhaus auf ca. 15.400.000 € Brutto geschätzt. Dabei ist berücksichtigt worden, dass der Systemhersteller den Bau des Parkhauses durch eine Systemoptimierung zwar günstiger herstellen kann, aber auch Planungskosten dafür aufruft, was üblicherweise durch einen GU-Aufschlag abgegolten wird. Die Kostenschätzung liegt bei 15.630.000 € und damit geringfügig teurer.  Es wurde auch berücksichtigt, dass sich die Honorare der Planer ab LPH 5 reduzieren. Die Ausschreibung des Systemherstellers für das Parkhaus erfolgt als eine Funktionale Leistungsbeschreibung, die die Beschaffenheit des künftigen Parkhauses genau beschreibt. Auf diese Ausschreibung bewirbt sich ein Systemhersteller als Generalunternehmer und ist somit direkter und einziger Ansprechpartner für das Parkhaus. Die Ausschreibung erfolgt direkt nach Baugenehmigung Mitte des Jahres 2026.  Nach Beauftragung, voraussichtlich Anfang 2027, wird der Generalunternehmer unsere Genehmigungsplanung in einer Tekturplanung überarbeiten und eine Änderung des Bauantrags stellen. Anschließend nach Genehmigung der Änderung des Bauantrags kann mit dem Bau begonnen werden. Die Zeit- und Schnittstellenplanung des Bürgerforums ist nach wie vor auf die des Parkhauses anzupassen.

 

3. Finanzielle und zeitliche Auswirkungen

a. Der Entfall des Halbgeschosses hat nur Auswirkungen auf die Kosten. Die Baukosten würden sich um ca. 600.000 € Brutto reduzieren. Da wird davon ausgehen, dass der Bedarf an Stellplätzen ausreichend gedeckt wird, sind Mindereinahmen durch den Wegfall von Stellplätzen nicht zu erwarten. Wohl aber wird der Bewirtschaftungsaufwand reduziert, da auch die zu bewirtschafteten Flächen minimiert werden.

b. Bei der Vergabe an einen Systemhersteller kann der Bau des Parkhauses günstiger oder teurer werden. Die Vergabe unterliegt den normalen Markschwankungen. Möglicher angenehmer Nebeneffekt und als Vorteil zu werten, ist auch die Kostensicherheit nach der Vergabe. Normalerweise würden ca. 70% der Gewerke ausgeschrieben in einem Paket und anschließend später der Rest. Hier ist immer noch ein Kostenrisiko durch die Einzelvergaben vorhanden.

Durch den Bau des Parkhauses über den Systemhersteller könnte das Parkhaus früher fertiggestellt werden. Auch das Terminrisiko ist bei der Vergabe an einen Systemhersteller geringer.

 

 

4.  Berichtswesen

Die Verwaltung empfiehlt die Vorschläge

a. Einsparung durch den Entfall eines Parkdecks und

b. die Vergabe an ein Systemhersteller umzusetzen.