Beteiligung von Kindern und Jugendlichen (§ 47 f GO): Nein

Unterrichtungspflicht des Seniorenbeirates (§ 47 e GO): Nein

Der vorliegende Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 18 für das Gebiet zwischen Moltkestraße und dem Grundstück Stadtweg 64, südlich der Michaelisallee und nördlich des Stadtwegs und die dazugehörige Begründung werden gebilligt. Mit dem Entwurf soll die Veröffentlichung nach § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden.

 

Zusätzlich sind der Inhalt der Bekanntmachung der Veröffentlichung und die nach § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB auszulegenden Unterlagen ins Internet einzustellen und über den Digitalen Atlas Nord des Landes Schleswig-Holstein zugänglich zu machen.

 

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 18 wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt. Von der frühzeitigen Unterrichtung und der Erörterung wird nach § 13a BauGB abgesehen.

 

Eine Abweichung des Entwurfs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans von der Vertiefung des städtebaulichen Rahmenplans zur Innenstadtsanierung bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung, hier die Anzahl der Vollgeschosse und der Gebäudehöhe, sowie der überbaubaren Grundstücksfläche wird gebilligt.

1. Zuständigkeit

Gemäß § 2 Nr. 2 der Zuständigkeitsordnung entscheidet der Bau-, Klimaschutz- und Umweltausschuss über Entwurfs- und Veröffentlichungsbeschlüsse in der Bauleitplanung.

 

2. Sachdarstellung

Die Gestaltung und Aufwertung des westlichen Eingangsbereichs der Fußgängerzone ist ein zentrales Ziel der Innenstadtsanierung. Damit sollen die Einzelhandelsfunktion gesichert und verbessert sowie zugleich die Voraussetzungen für eine lebendige Innenstadt geschaffen werden. Neben der Umgestaltung der Erschließungsanlagen in der Innenstadt sowie dem Bau von Bürgerforum und Parkhaus stellt die Entwicklung der ehemaligen Hertie-Grundstücke Stadtweg 66-68 sowie Teilflächen des Grundstücks Stadtweg 70 durch eine hochwertige private Neubebauung mit attraktiven Nutzungen einen wesentlichen Baustein der Innenstadtsanierung dar.

 

Auf Grundlage des Beschlusses vom 28.06.2022 (VO/2022/089) hat der Bau- und Umweltausschuss mit der Bietergemeinschaft Peters + Latz Grundvermögen GmbH (nach Umfirmierung nun Peters + Gruf Grundvermögen GmbH) und Highstreet Development GmbH eine Anhandgabevereinbarung zur Vermarktung des Grundstücks Stadtweg 66–70 geschlossen.

 

Bereits in der ersten Phase der Anhandgabe zeigte sich, dass die Umsetzung des baulichen Nutzungskonzepts der Anhandnehmer nicht im Rahmen einer Bebauung nach § 34 BauGB möglich ist und ein Bauleitplanverfahren erforderlich wird. Der Aufstellungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 18 „Stadtweg 66–70“ (Gebiet zwischen der Michaelisallee und dem Stadtweg sowie zwischen der Moltkestraße und dem Grundstück Stadtweg 64) wurde am 24.04.2023 (VO/2023/65) durch den Bau- und Umweltausschuss gefasst.

 

Die Abläufe der Anhandgabe wurden im Juli 2023 durch eine Ergänzungsvereinbarung angepasst. Diese berücksichtigte insbesondere die Einleitung des Bauleitplanverfahrens, die Erstellung eines städtebaulichen Entwurfs, die Präzisierung des Nutzungs- und Finanzierungskonzepts sowie die notwendigen Vertragsverhandlungen. Diese zweite Phase war jedoch von einer angespannten und unsicheren Marktlage im Immobilien- und Baubereich geprägt, was insbesondere die Erarbeitung eines tragfähigen Nutzungs- und Finanzierungskonzepts erschwerte. Infolge dessen kam es zu zeitlichen Verzögerungen, sodass die weitere Planung zunächst zurückgestellt werden musste. Vor diesem Hintergrund schlossen die Vertragsparteien im Dezember 2024 eine zweite Ergänzungsvereinbarung, um die Anhandgabe fortzuführen und die Umsetzungsfrist zu verlängern. Der Beschluss zur Verlängerung der Anhandgabe wurde am 27.11.2024 (VO/2024/161) durch den Bau- und Umweltausschuss gefasst.

 

Im Zuge der aktuellen Planungen haben die Anhandnehmer das Nutzungskonzept nochmals überprüft und angepasst, um die wirtschaftliche Tragfähigkeit sicherzustellen.

 

Das Ergebnis sieht die Errichtung eines gemischt genutzten Gebäudeneubaus mit gewerblichen Nutzungen vor. Mittels gewerblicher Erdgeschossnutzungen entlang des Stadtwegs und des im Rahmen der Umgestaltung der Erschließungsanlagen geplanten öffentlichen Stadtplatzes wird eine städtebauliche Integration sichergestellt, die eine funktionale und räumliche Anbindung an die bestehenden gewerblichen Strukturen der Fußgängerzone und ihres Umfelds ermöglicht. Damit entspricht das Konzept den Sanierungszielen, die hier eine frequenzbringende gewerbliche Nutzung vorsehen. Für die weitere Nutzung des Gebäudekomplexes liegt der Fokus auf der Schaffung von altersgerechtem, barrierefreiem Wohnraum, insbesondere für ältere Bevölkerungsgruppen. Die Schaffung altersgerechter Wohnangebote entspricht den Erkenntnissen des Wohnraumversorgungskonzepts der Stadt Schleswig aus dem Jahr 2021, in dem ein zunehmender Bedarf an barrierefreiem, seniorengerechtem Wohnraum festgestellt wurde. Der demografische Wandel sowie ein wachsender Zuzug älterer Haushalte aus dem Umland verstärken die Notwendigkeit, entsprechende Angebote in zentraler Lage mit Anbindung an soziale, medizinische und versorgende Infrastruktur zu entwickeln.

 

Vorgesehen ist ein Gebäudekomplex in vier bis fünfgeschossiger Geschosswohnungsbauweise entlang des Stadtwegs und des zukünftigen öffentlichen Stadtplatzes Ecke Moltkestraße / Stadtweg sowie eine Reihenhausbebauung im rückwärtigen Bereich zur Michaelisallee. Der Zugang zur geplanten Tiefgarage erfolgt über die Moltkestraße.

 

Insgesamt entstehen damit max. 5 Gewerbeeinheiten auf ca. 1.000 m² sowie 82 Wohnungen (1–4 Zimmer und Wohnungsgrößen zwischen 40 und 110 m²). Die Bruttogeschossfläche beträgt ca. 10.000 m² wobei ca. 1.200 m² auf die Tiefgarage entfallen.

 

Die genannte Bruttogeschossfläche auf den Vermarktungsflächen ist erforderlich, um eine Neubebauung unter Berücksichtigung der derzeitigen Marktbedingungen realisieren zu können. Unter Berücksichtigung der verfügbaren Grundfläche führt dies wiederum zu einer vier bis fünfgeschossigen Bauweise, welche von der Anzahl der Vollgeschosse gemäß Vertiefung des städtebaulichen Rahmenplans zur Innenstadtsanierung um ein Vollgeschoss abweicht. In der Abwägung wird diese als Abweichung vertretbar eingestuft, wenn damit das grundsätzliche Sanierungsziel der Entwicklung der ehemaligen Hertie-Grundstücke Stadtweg 66-68 bzw. der attraktiven Neugestaltung des westlichen Eingangsbereichs der Fußgängerzone erreicht werden kann.

 

Eine Vorabstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde zum Umgang mit der denkmalgeschützten Michaelisallee sowie mit der unteren und oberen Denkmalschutzbehörde hinsichtlich des Umgebungsschutzes (ehemaliges Postamt und Präsidentenkloster) hat bereits stattgefunden. Die Ergebnisse wurden in die Planung eingearbeitet. Die Fassadenstruktur und Farbgestaltung sind so konzipiert, dass sich die Neubebauung gestalterisch in die vorhandene kleinteilige Umgebungsbebauung einfügen soll. Die Michaelisallee mit ihrem Baumbestand wurde berücksichtigt. Im Zuge der Planung sind die geplanten Baukörper weiter von der Allee abgerückt, was auch zu einer einvernehmlichen Anpassung der Vermarktungsflächen geführt hat. Das Abrücken der Baukörper von der Michaelisallee zur Berücksichtigung von Natur- und Denkmalschutzbelangen im Rahmen der Konkretisierung der Planung begründet auch eine Abweichung von der überbaubaren Grundstücksfläche, wie sie in der Vertiefung des städtebaulichen Rahmenplans zur Innenstadtsanierung dargestellt ist.

 

Die Vermarktungsfläche umfasst nun insgesamt ca. 2.790 m².

 

Der im Zusammenhang mit der hochbaulichen Entwicklung stehende geplante öffentliche Stadtplatz, dient als Erweiterung und Entree der Fußgängerzone und soll als attraktiv gestalteter Aufenthaltsraum zum Verweilen einladen. Der Erfolg der Projekte ist dabei wechselseitig bedingt: die städtebauliche Qualität des Platzes steigert die Attraktivität der Neubebauung, während die Nutzungen im Neubau die Belebung und Funktionalität des Platzes sichern.

 

3. Handlungsbedarf

Zur Umsetzung der übergeordneten Ziele der Innenstadtsanierung im Bereich der westlichen Fußgängerzone wird empfohlen, den Entwurfs- und Veröffentlichungssbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 18 zu fassen.

 

Die Planungen der Anhandnehmer befinden sich derzeit in der Leistungsphase 3. Um den weiteren Projektfortschritt bei der Entwicklung der ehemaligen Hertie-Flächen im Stadtweg zu sichern, zeitliche Verzögerungen zu vermeiden und den Übergang in die Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung) zu ermöglichen, ist es erforderlich, die planungsrechtliche Grundlage durch einen Bebauungsplan zu schaffen.

 

4. Finanzierung

Der Vorhabenträger übernimmt die Planungs- und Erschließungskosten. Die Stadt Schleswig trägt keine Kosten.