Beteiligung von Kindern und Jugendlichen (§ 47 f GO): Nein

Unterrichtungspflicht des Seniorenbeirates (§ 47 e GO): Nein

Es wird beschlossen,

 

1. die Wohnungssituation der Obdachlosen im Ansgarweg durch einen Neubau zu verbessern. Die angestrebte Sanierung wurde im vorherigen Beschluss nicht ausreichend beleuchtet, bzw. ist kostentechnisch bereits veraltet, so dass bei näherer Betrachtung ein kompletter Neubau der beschlossenen Sanierung vorzuziehen ist. Der Neubau beinhaltet den Abriss der drei Bestandsgebäude und einen energetisch zeitgenössischen Neubau an selbiger Stelle in Hinblick auf eine menschenwürdige Unterbringung.
2. die hierfür benötigten Haushaltsmittel im Haushalt gemäß Haushaltsplanung abzüglich der Minderkosten für einen Neubau in einer Höhe von insgesamt 2.061.000 Euro bereitzustellen.

1. Zuständigkeit

Die Zuständigkeit über den Grundsatzbeschluss zu Ziff. 1 der Beschlussvorlage obliegt gem. §4 Zuständigkeitsordnung dem Sozial-, Kultur- und Tourismusausschuss.

 

Über die Beschlussfassung zu Ziff. 2 der Beschlussvorlage entscheidet die Ratsversammlung gem. § 28 Gemeindeordnung (Budgetrecht) auf Empfehlung des Sozial-, Kultur- und Tourismusausschusses.

 

2. Sachdarstellung

Dem vorherigen Beschluss liegt eine Konzeptstudie 2023 zu Grunde. Diese skizziert die energetische Sanierung der drei Gebäude. Die aufgeführten Kosten dienten als Grundlage für die bereitgestellten Haushaltsmittel.

In der Studie wird neben der energetischen Ertüchtigung eine Verbesserung der technischen und sanitären Infrastruktur beschrieben. Als Beispiel dient der Einbau einer zentralen Heizungsanlage. Die drei Bestandsgebäude sollen zudem so hergerichtet werden, dass aus den Räumlichkeiten einzelne Appartements mit Küchenzeile und eigenem Bad entstehen, sowie Räumlichkeiten für Mitarbeiter und Hausmeister vorhalten.

 

Hinweis zu einer früheren Gegenüberstellung der Kosten im SKT-Ausschuss: die aufgeführten Varianten unterscheiden sich von dem finalen Konzept der oben beschriebenen Studie. Zudem sind die Kosten veraltet und können nicht mehr als Grundlage hinzugezogen werden.

 

Die weiteren Punkte aus dem vorherigen Beschluss, die personelle Aufstellungen oder die synergetische Beziehung zu dem Konzept Housing-First oder der Diakonie beschreiben, bleiben von diesem Beschluss unberührt.

 

3. Problemdarstellung

Bei intensiver Durchsicht der Studie fallen folgende Punkte auf:

 

• Der Auftrag zur vorliegenden Konzeptstudie beinhaltete nur die Sanierung des Objektes; ein Abriss und Neubau war seinerzeit nicht vorgesehen. Somit entfallen die Kostengegenüberstellung und Variantenempfehlung.
• Budgetgeschuldet entsprechen die Grundrisse eher Ideenskizzen; maßliche Umsetzungen entfallen aufgrund der auftragsgemäß nicht vorgesehenen Detailtiefe.
• In den Bestandsgebäuden ist die Barrierefreiheit nur in einem Zimmer umsetzbar. (Diese könnte bei einem Neubau ohne Weiteres erweitert werden).
• Ebenfalls dem Gebäudebestand geschuldet, ist die Familienwohnung nur über eine steile Treppe zu erreichen und hat keinen separaten Zugang.
• Aus dem Bestandgrundriss und der grundsätzlichen, kostendämpfenden Bewahrung der Raumstruktur heraus ergibt sich Folgendes:

1. Da mit Einzelbelegung gerechnet wird, sind die Zimmer aktuell und nach Studie weiterhin überdimensioniert, denn statt der geforderten* mind. 10 m² pro Person weisen die Räume knapp 20 m² auf. Das ließe sich in einem Neubau flächeneffizienter darstellen.

2. Weniger als 30% der BGF fallen auf Wohnflächen; Nebenflächen, nicht nutzbare Dach- und Kellerräume verringern die Wirtschaftlichkeit der Gebäude. 

• Gemäß Auftrag berücksichtigte der damalige Kostenrahmen u.a. nicht die Entsorgung inkl. schadstoffbelasteter Materialien, Bodenbelagsarbeiten, suizidsichere Ausstattung mit erhöhter Robustheit, Brandschutz, Bauen in mehreren Phasen, Umbauzuschlag.
• Vom Einsatz einer WDVS Fassade ist aus Vandalismus- und Brandschutzgründen trotz kostengünstiger Umsetzung abzuraten; neben den üblichen turnusmäßigen Wartungsarbeiten ist bei der Notunterkunft mit einem erheblichen Reparaturaufkommen zu rechnen.
• Zudem entsprechen die vorhandenen lichten Fensteröffnungen und Brüstungshöhen nicht der Landesbauordnung hinsichtlich des 2. Rettungsweges; Anpassungen an der Fassade würden weitere (statische und kostentechnische) Aufwendungen bedeuten.
• Mit gestiegenen energetischen Anforderungen ist mit Kostensteigerungen zu rechnen, die ggf. durch Förderungen aufgefangen werden können.
• Es ist der Hinweis zu ergänzen, dass mit der Erneuerung der Gebäudehülle auch der charakteristische Klinkerbau aus den 60er Jahren und der zeitgenössische Charme verloren geht. Auch weitreichende bauliche Folgen sind nicht beleuchtet (Bsp.: Heizestrich mit neuen Höhen ziehen Anpassungen der Treppe und ggf. der Brüstungshöhen mit sich; eine Dämmung der Kellerdecke bedeutet eine lichte Höhe <2m; etc.)
• Da der Studie naturgemäß kein detaillierter Zeitplan beiliegt, sind die Bauphasen und die temporäre Unterbringung der Bewohner weiter zu konkretisieren.

 

Unter Berücksichtigung der o.g. Punkte stellte sich der Verwaltung die Frage, ob vor dem Hintergrund der anzupassenden Planung ggf. ein Neubau eine Alternative darstellt. Denkbar wäre hier ein 2-geschossiger Riegel oder L-förmiger Baukörper ohne Keller und mit Einzelzugängen ähnlich der kürzlich in Kappeln eröffneten Notunterkunft.

 

* Quelle: „Notunterkünfte für Wohnungslose menschenrechtskonform gestalten“ vom Deutschen Institut für Menschenrechte.

 

4. Handlungsbedarf

Die beschlossene Sanierung muss einem Neubau gegenübergestellt werden. Beide Varianten zeigen Vorteile auf, die nachfolgend aufgeführt sind. Zudem sind die Kosten bei beiden Varianten zu aktualisieren, bzw. neu aufzustellen.

 

Vorteile Neubau	Vorteile Sanierung
kostengünstiger bei besserer Planbarkeit der Kosten (kein Bauen im Bestand)	Achtung von Bestand und Ressourcen
strafferer Bauzeitenplan mit besserer Planbarkeit	definitiv keine B-Plan Änderung nötig
effizientere Ausnutzung der Flächen und somit rentablere Bewirtschaftung: kleinere Zimmer; Reduktion der (ungenutzten) Nebenflächen	Bauen in Phasen ermöglicht eine Unterbringung während der Bauphase (allerdings nicht im vollen Umfang; ein Provisorium wäre zu prüfen)
variable Grundrissgestaltung möglich: je nach Nutzungsanforderung barrierefrei, separierte Familienzimmer, zusammenschließbare Zimmer, etc.
bessere Platzierung auf dem Grundstück (Abstand zur Grundstücksgrenze)
ebenerdige Zugänge = barrierearm und unabhängig der sonstigen Belegung
energieeffizienter als ein nachträglich ertüchtigter Altbau (Senkung Betriebskosten)
Eliminierung der jetzt wiederholt auftretenden Mängel, wie Wassereintritt
Verteilung von z.B. Wärme und Energie konzentriert sich auf ein Gebäude
Möglichkeit für spätere Erweiterung kann mit eingeplant werden
Raumstruktur bietet Vorteile im vorbeugenden Brandschutz und bei Brandszenarien
höhere Aufenthaltsqualität z.B. durch neue langlebige Substanz, besserer Schallschutz, mehr Privatsphäre
geringerer Betreuungsaufwand aufgrund von Reduzierung des Konfliktpotentials durch entsprechende bauliche Umsetzungen
Gewährleistung der ASR (Arbeitsstättenrichtlinie); bessere Umsetzung von Hygienestandards
Haus 1 kann während der Bauphase weiter genutzt werden

 

Zur Betrachtung der Kosten wird der Kostenrahmen durch weitere zu betrachtende Positionen ergänzt und in Hinblick auf die konjunkturelle Preissteigerung angepasst, so dass es hier anstatt der 1.492.26,00€ zu geschätzten Kosten von brutto mind. 2.160.000,00 € kommt. (s. Anlage 1)

Der Neubau wird ohne Entwurf rein rechnerisch über die Flächen mit rund 2.061.000,00 € geschätzt (s. Anlage 2). Einsparpotenzial ist ggf. bei der Wahl der Bau- und Ausführungsweise gegeben und wird sich ebenfalls im langfristigen Gebäudebetrieb ergeben. (s. unten).

 

Kostengegenüberstellung (Schätzung):

Neubau: 2.061.000,00 € brutto

Sanierung: 2.160.000,00 € brutto

 

In Hinblick auf die Bewirtschaftungskosten wäre bei einem Neubau mit geringeren Kosten zu rechnen. Beispielhaft können aufgeführt werden: Weniger allgemeine Verkehrsflächen wären zu reinigen, weniger Innentüren können beschädigt bzw. müssen ersetzt werden. Eine WDVS-Fassade, wie bei einer Sanierung geplant, erfordert nicht nur regelmäßige Wiederholungsanstriche, sondern würde voraussichtlich auch nach Vandalismus repariert werden müssen. Nicht zuletzt ist mit niedrigeren Betriebskosten bei einem zentralen, energetisch nach neusten Anforderungen erstellter Neubau zu rechnen.

 

Bei beiden Varianten ist die temporäre Unterbringung der Bewohner während des Baus zu untersuchen. Die Kostenschätzungen beinhalten keine Eigen- oder Fremdunterbringung, sowie -umzug. Nach jetzigem Kenntnisstand kann während der Bauphase das benachbarte Gebäude von Housing-First (anteilig) genutzt werden. Voraussetzung wäre natürlich die Fertigstellung und freie Kapazitäten. Zudem ist die Nutzung von Haus 1 während der Bauphase möglich, so dass der Abriss erst nach Fertigstellung der neuen Notunterkunft vorgenommen wird.

 

Hinweis zur Bauzeit: Ein gut getakteter Neubau kann je nach Bauweise in 9-10 Monaten realisiert werden. Bei der Sanierung wird davon ausgegangen, dass sich die Bauzeit auf mind. 12 Monate erstreckt, da in (wiederholenden) Bauphasen gearbeitet wird und Bauen im Bestand meist zusätzliche, unkalkulierbarer Arbeiten erfordern. Hinzukommend kann aufgrund der besonderen Wohnsituation nicht davon ausgegangen werden, dass Arbeiten, wie z.B. Dach-eindeckungen, geleistet werden können, während das Haus aktiv genutzt wird.

 

5. Lösungsmöglichkeiten

Es wird empfohlen, ein Neubau zu realisieren anstelle der Sanierung der Bestandsgebäude.

 

6. Begründung des Beschlussvorschlages

Die Vorteile eines Neubaus überwiegen. Zukunftsorientiertes und wirtschaftliches Bauen und Betreiben ist zu priorisieren. Zudem muss der Schutz von obdachlosen Frauen und Familien baulich besser umgesetzt werden. Die jetzt angestrebte Maßnahme muss die Wohnsituation für wohnungslose Menschen langfristig verbessern, idealerweise auf die Anzahl der Bedarfe konfigurierbar sein und perspektivisch durch die Wahl der richtigen Bauweise und Materialen die nächsten Jahrzehnte in der Unterhaltung ein Minimum an Reparatur, Wartung und Modernisierung erfordern und somit für einen kalkulierbaren Haushalt beitragen.

 

7. Finanzielle Auswirkungen

Für die Umsetzung der Bestandssanierung werden zusätzliche rund 600.000€ Haushaltsmittel benötigt. Diese wurden im Rahmen der Haushaltsaufstellung 2026 angemeldet. Sollte die Selbstverwaltung der Empfehlung der Verwaltung für einen Neubau folgen, können die aktuell gemeldeten Haushaltsansätze mit Umsetzung eines Neubaus im Haushaltsjahr 2027 um rund 170.000 Euro reduziert werden.

 

8. Finanzierung

Voraussichtlich können für das Projekt Fördergelder über die IB.SH akquiriert werden. Es gibt jährlich freigegebene Gelder für die Soziale Wohnraumförderung, wobei die Notunterkunft als besonderer Bedarf angesehen wird und prioritär behandelt wird. Die Förderung setzt sich aus einem Darlehen und Zuschuss zusammen.

Es ist vorgesehen, im kommenden Jahr die Mittel für 2027 zu beantragen, um die zeitlichen Vorgaben einzuhalten. Die Förderrichtlinie wird momentan überarbeitet und nächstes Jahr veröffentlicht. Eine Prognose zur Bezifferung der Förderhöhe kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht getroffen werden.

 

Weitere vergünstigte Kredite (z.B. KfW) werden nicht zum Tragen kommen, da die Baustandards für die o.g. Förderung sich mit den Vorgaben der energetischen Umsetzung widersprechen.